Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz, Posten für Posten

Die Nebenkosten sind kein Rundungsfehler. Sie liegen in Rheinland-Pfalz je nach Courtage bei rund sieben bis elf Prozent des Kaufpreises, und sie fallen an, bevor der erste Handwerker kommt.

Grunderwerbsteuer: 5,0 Prozent

Rheinland-Pfalz erhebt 5,0 Prozent des Kaufpreises. Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Ohne bezahlte Steuer kein Eigentum.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 Prozent

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Sie fallen für die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, die Löschung alter Lasten und die Eintragung der Grundschuld an. Bei einer Finanzierung liegt der Wert deshalb etwas höher als bei einem Barkauf.

Wo sich sparen lässt, und wo nicht

Von den drei großen Posten ist nur einer verhandelbar. Die Grunderwerbsteuer steht im Landesgesetz, die Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz; wer einen Notar sucht, der weniger nimmt, sucht vergebens, denn ein Abweichen wäre standeswidrig. Verhandelbar ist die Courtage, und zwar vor der Besichtigung, nicht danach.

Ein Hebel bleibt: bewegliches Inventar. Einbauküche, Markise oder Gartenhaus können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss angemessen sein, sonst beanstandet ihn das Finanzamt, und die Bank finanziert ihn nicht mit. Bei 20.000 Euro Inventar sind das 1.000 Euro weniger Steuer.

Maklercourtage: verhandelbar und geteilt

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher die Teilung der Maklerkosten: der Käufer trägt höchstens so viel wie der Verkäufer. Die Höhe selbst ist frei vereinbar und regional verschieden.

Genau deshalb ist die Courtage in unserem Rechner einstellbar und nicht fest eingebaut. Ein Rechner, der 3,5 Prozent unterstellt, rechnet an der Hälfte der Fälle vorbei.

KI

Was außer den drei großen Posten noch anfällt

Grunderwerbsteuer, Notar und Courtage sind die Posten, die jeder kennt. Daneben stehen kleinere, die zusammen schnell einen vierstelligen Betrag ergeben und in keiner Faustformel auftauchen.

• Grundschuldbestellung beim Notar und Eintragung im Grundbuch, je nach Darlehenshöhe einige hundert Euro
• Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nach der vereinbarten Frist noch nicht abgerufen ist
• Gebäudeversicherung ab Übergabe, vom Verkäufer übernommen oder neu abgeschlossen
• Bei Eigentumswohnungen die anteilige Instandhaltungsrücklage, die der Käufer erstattet
• Umzug, Renovierung und die Küche, die im alten Zuschnitt nicht passt

Diese Posten werden nicht mitfinanziert und fallen in den ersten Wochen nach dem Notartermin an, also genau dann, wenn das Eigenkapital gerade in die Kaufnebenkosten geflossen ist. Wer sie einplant, gerät nicht in die Lage, den ersten Handwerker aus dem Dispo zu bezahlen.

Der Punkt, an dem Finanzierungen scheitern

Nebenkosten sind in aller Regel nicht mitfinanzierbar. Eine Bank beleiht den Sachwert, nicht die Steuer. Wer 400.000 Euro Kaufpreis plant und 30.000 Euro Eigenkapital hat, hat rechnerisch keine Eigenkapitalquote, sondern eine Lücke: die Nebenkosten brauchen den Betrag bereits auf.

Ein Rechenbeispiel über 400.000 Euro

Ein Reihenhaus in Trier für 400.000 Euro, gekauft über einen Makler mit geteilter Courtage von 3,57 Prozent für den Käufer: Grunderwerbsteuer 20.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 8.000 Euro, Courtage 14.280 Euro. Zusammen 42.280 Euro, also 10,57 Prozent des Kaufpreises, und keiner dieser Beträge steht später als Gegenwert im Grundbuch.

Dazu kommen die Grundschuldbestellung mit etwa 1.000 Euro und, je nach Zustand, ein Renovierungsbudget. Realistisch braucht dieser Haushalt also rund 45.000 Euro, bevor über Eigenkapital für das Objekt selbst überhaupt gesprochen wird. Genau an dieser Stelle endet die verbreitete Rechnung „zehn Prozent Eigenkapital reichen“.

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Warum Finanzierungen an den Nebenkosten scheitern

Das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung im ersten Anlauf nicht zustande kommt, und er lässt sich in zehn Minuten vorher sehen. Unser Rechner zeigt die Nebenkosten getrennt vom Darlehen und mit dem Steuersatz des Bundeslandes, in dem Sie kaufen.

Wie viel Eigenkapital daraus folgt

Aus dem Beispiel ergibt sich eine einfache Regel: Nebenkosten vollständig aus eigenem Geld, und darüber hinaus so viel, dass der Beleihungsauslauf in einen guten Bereich fällt. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 45.000 Euro Nebenkosten führen weitere 40.000 Euro Eigenkapital zu einem Darlehen von 360.000 Euro, also einem Auslauf von 90 Prozent bezogen auf den Kaufpreis.

Ob die Bank das ebenso sieht, hängt vom Beleihungswert ab, und der liegt meist unter dem Kaufpreis. Deshalb rechnen wir vor dem Gespräch mit der Bank beides durch: die Rate, die Sie tragen wollen, und den Auslauf, den die Bank sehen wird. Wenn beide Zahlen zusammenpassen, wird aus der Anfrage eine Zusage.