Finanzierung ohne Eigenkapital: was eine Bank dann prüft

Eine Bank stellt bei jeder Finanzierung zwei getrennte Fragen. Die erste: Wie viel Darlehen steht dem Wert des Objekts gegenüber? Das ist der Beleihungsauslauf. Die zweite: Trägt das Einkommen die Rate, auch wenn das Leben teurer wird? Das ist die Kapitaldienstfähigkeit. Ohne Eigenkapital fällt die Antwort auf die erste Frage über 100 Prozent aus, und dann hängt alles an der zweiten.

Ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital zustande kommt, entscheiden deshalb die Zahlen, die vor dem Termin auf dem Tisch liegen. Dieser Beitrag beschreibt, was geprüft wird, und was sich davon vorher beeinflussen lässt.

Die Kaufnebenkosten werden nie mitfinanziert

In Rheinland-Pfalz kommen zum Kaufpreis 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch samt Grundschuldbestellung und, wenn ein Makler beauftragt war, die Courtage, die seit dem 23. Dezember 2020 nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs mindestens zur Hälfte beim Auftraggeber liegt. Zusammen sind das je nach Courtage rund sieben bis elf Prozent des Kaufpreises.

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Diese Summe schafft keinen Wert, den die Bank beleihen könnte. Sie bewertet das Objekt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, vorsichtig und unter dem Verkehrswert, und rechnet ihre Sicherheit daran. Die Nebenkosten stehen außerhalb dieser Rechnung und müssen aus anderer Quelle kommen: aus Erspartem, aus einer Schenkung, aus einem Nachrangdarlehen oder einem Darlehen ohne Grundschuld.

Beleihungsauslauf über 100 Prozent: was sich im Zins ändert

Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes darf die Bank nur den Teil eines Darlehens bis 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckung für ihre Pfandbriefe verwenden. Diesen Teil refinanziert sie am günstigsten. Jede Tranche darüber kostet sie mehr, und ab 100 Prozent finanziert sie einen Betrag, hinter dem gar kein beliehener Wert mehr steht.

Jenseits von 100 Prozent

Deshalb steigt der Zinssatz mit dem Auslauf in Stufen, und jenseits von 100 Prozent bieten nur wenige Institute überhaupt an, dann mit deutlichem Aufschlag und mit der Bedingung, dass die Haushaltsrechnung Luft lässt. Der Aufschlag ist kein Strafzins, er ist der Preis für Deckung, die die Bank sich anderswo besorgen muss.

Kapitaldienstfähigkeit: die Rechnung, die dann entscheidet

Die Haushaltsrechnung stellt dem Nettoeinkommen alles gegenüber, was monatlich fest ist. Die Bank setzt dafür eigene Pauschalen an, die von Institut zu Institut verschieden sind; die Posten sind überall dieselben:

• Lebenshaltung je Person im Haushalt, unabhängig davon, was tatsächlich ausgegeben wird
• Bewirtschaftung des Objekts je Quadratmeter Wohnfläche, für Instandhaltung und Nebenkosten
• bestehende Raten, Unterhalt und Leasing
• die neue Rate, gerechnet mit Zins und anfänglicher Tilgung, bei uns konservativ mit 4,5 plus 2 Prozent

Was danach übrig bleibt, ist der Spielraum. Ohne Eigenkapital verlangt die Bank mehr davon als sonst, weil die Rate mit dem Auslauf steigt und weil bei einem Verkauf in den ersten Jahren die Restschuld über dem Erlös liegen kann. Ein sicheres Einkommen aus unbefristeter Anstellung wiegt in dieser Rechnung mehr als ein hohes aus befristeter, und ein zweites Einkommen im Haushalt mehr als ein einzelnes, weil die Bank fragt, was passiert, wenn eines davon ausfällt.

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Zusatzsicherheiten und Nachrangdarlehen

Fehlt Eigenkapital, ersetzt es manchmal eine Sicherheit: eine Grundschuld auf einem zweiten Objekt, etwa dem Haus der Eltern, oder eine Bürgschaft. Beides senkt den Auslauf aus Sicht der Bank, weil mehr Wert hinter dem Darlehen steht, und beides bindet Menschen, die nicht in dem Haus wohnen werden. Wer das anbietet, sollte wissen, was im Fall der Fälle passiert.

Wohneigentum Universell (710), ohne Einkommensgrenze

Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz vergibt im Programm Wohneigentum Universell (710) Darlehen von 25.000 bis 100.000 Euro ohne Einkommensgrenze, gesichert im Nachrang hinter der Bank, zu 4,90 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung, mit 1 Prozent Verwaltungsgebühr und einer Tilgung von 1,55 Prozent; Stand September 2026. Vorausgesetzt werden 10 Prozent Eigenkapital und ein weiterer Finanzierungspartner. Ein Nachrangdarlehen ersetzt kein Eigenkapital, aber es verkleinert die Tranche, die die Bank teuer refinanziert.

Wohneigentum (503), mit Einkommensgrenze

Wer unter der Einkommensgrenze des Landeswohnraumförderungsgesetzes liegt, kommt in das Programm Wohneigentum (503): ein Grunddarlehen von 30 Prozent der Gesamtkosten, Zusatzdarlehen je 5 Prozent für Kinder, Behinderung, Ankauf und Modernisierung, 3,70 Prozent bei 20 Jahren, dazu ein Tilgungszuschuss von 5 bis 10 Prozent. Für zwei Erwachsene liegt die Grenze bei 45.920 Euro Jahreseinkommen nach den Abzügen des Gesetzes, also bei rund 66.830 Euro brutto. Der Antrag geht an die Stadt- oder Kreisverwaltung, vor dem Kauf.

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Was vor dem ersten Banktermin auf dem Tisch liegen sollte

Eine Bank entscheidet über eine Finanzierung ohne Eigenkapital an vier Unterlagen:

• die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag
• eine Aufstellung der Nebenkosten mit der Angabe, woher das Geld dafür kommt
• das Exposé mit Grundriss, Baujahr und Energieausweis
• eine Haushaltsrechnung, die die Rate beim Aufschlag für den hohen Auslauf noch trägt

Fehlt eine davon, wird nicht entschieden. Der Termin wird vertagt, und die nächste Bank stellt dieselben Fragen.

Wir rechnen diese vier Punkte vor dem ersten Termin durch, mit der konservativen Zinsannahme und mit der Frage, welches Institut einen Auslauf über 100 Prozent überhaupt trägt. Manchmal ist die Antwort ein Jahr Sparen für die Nebenkosten, manchmal ein Nachrangdarlehen, manchmal ein anderes Objekt. Sie steht vor dem Antrag, nicht nach der Absage.