ISB-Förderung: warum die Reihenfolge über das Geld entscheidet

Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz fördert Mietwohnungen, Wohneigentum und Sanierung, mit verbilligtem Zins und Tilgungszuschuss. Der Weg dorthin folgt einer Reihenfolge: erst die Förderzusage, dann die Bank, dann der Bauantrag.

Welche Programme überhaupt in Frage kommen

Die Förderung des Landes ist kein einzelner Topf. Sie besteht aus mehreren Programmen mit unterschiedlichen Zwecken. Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es zinsverbilligte Darlehen mit Einkommensgrenzen, für den Mietwohnungsbau die soziale Wohnraumförderung mit Miet- und Belegungsbindung, dazu Programme für Modernisierung im Bestand und für den Erwerb bestehender Wohnungen.

• Wohneigentum für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenze, mit Familienzuschlägen
• Mietwohnungsbau gegen Miet- und Belegungsbindung über 25 oder 30 Jahre
• Modernisierung im Bestand, häufig gekoppelt an energetische Mindeststandards
• Erwerb und Sanierung vorhandener Wohnungen statt Neubau

Welches Programm trägt, entscheidet sich an drei Fragen: Wer wohnt später darin, wie hoch ist das Einkommen des Haushalts, und wie lange sind Sie bereit, sich zu binden. Erst danach lohnt der Blick in Zinssätze und Tilgungszuschüsse, denn ein Programm mit dem besseren Zins nützt nichts, wenn die Voraussetzung nicht passt.

Der vorzeitige Vorhabenbeginn

Öffentliche Förderprogramme schließen den vorzeitigen Vorhabenbeginn aus. Wer den Bauvertrag unterschreibt, bevor die Zusage vorliegt, hat das Vorhaben begonnen, und die Förderung ist damit regelmäßig verloren. Das ist die Grundregel des deutschen Zuwendungsrechts und gilt in jeder Richtlinie.

Was im Einzelfall als Beginn gilt, steht in der jeweiligen Richtlinie und gehört vorher gelesen. Planungsleistungen sind oft unschädlich, ein verbindlicher Liefer- oder Leistungsvertrag praktisch nie. Diese Grenze ist der teuerste Satz in jedem Förderverfahren, und sie steht nie im Gespräch, immer nur im Kleingedruckten.

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Wie die Einkommensgrenze gerechnet wird

Maßgeblich ist nicht das Bruttogehalt. Es zählt das Jahreseinkommen aller Haushaltsangehörigen nach den Abzügen, die das Wohnraumförderungsgesetz vorsieht. Werbungskosten, Sozialabgaben und Steuern werden pauschal oder nachgewiesen abgesetzt, und für jedes Kind erhöht sich die Grenze. Deshalb liegen viele Haushalte darunter, die es nicht vermutet hätten.

Maßgeblich sind die nächsten zwölf Monate, nicht das letzte Jahr. Wer die Arbeitszeit reduziert oder in Elternzeit geht, rechnet mit dem künftigen Einkommen. Umgekehrt schadet eine absehbare Gehaltserhöhung, wenn sie in den Prognosezeitraum fällt. Das ist einer der Punkte, an denen sich ein Gespräch vor dem Antrag auszahlt.

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Warum die Bank die Förderung kennen muss, bevor sie rechnet

Ein zinsverbilligtes Darlehen verändert die Eigenkapitalquote, die Annuität und die Tilgungsdauer. Eine Bank, die ohne diesen Baustein zusagt, sagt zu einem anderen Vorhaben zu. Kommt die Förderung später dazu, wird die Finanzierung neu gerechnet, und im ungünstigen Fall passt die Sicherheitenstruktur nicht mehr, weil das Förderdarlehen einen Rang im Grundbuch beansprucht.

Wenn die Förderung am Ende doch nicht passt

Nicht jedes Vorhaben gehört in ein Förderprogramm, und das gehört gesagt, bevor der Antrag geschrieben ist. Wer eine Wohnung in guter Lage errichtet und sie 20 Jahre unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten müsste, zahlt die Zinsverbilligung über die Bindung mehrfach zurück. Die Rechnung geht dort auf, wo die geförderte Miete nah an der Marktmiete liegt.

Beide Wege werden gerechnet, nicht nur der geförderte

Deshalb rechnen wir beide Wege durch, den geförderten und den frei finanzierten, und stellen sie nebeneinander. Manchmal ist das Ergebnis eine Mischung: ein Teil der Einheiten gefördert, der Rest frei. Diese Aufteilung muss im Antrag stehen und sich in der Kostenschätzung wiederfinden, sonst wird der Verwendungsnachweis am Ende zum Problem.

Was vorher auf dem Tisch liegen sollte

• Grundstücksnachweis oder verbindliches Kaufangebot
• Vorentwurf mit Wohnflächenberechnung
• Kostenschätzung nach DIN 276
• Finanzierungsplan mit Eigenkapital und Fremdmitteln
• Beim Mietwohnungsbau: die Belegungs- und Mietbindung, die Sie einzugehen bereit sind

Am häufigsten übersehen wird die Belegungsbindung, und sie ist der eigentliche Preis der Förderung. Sie legt für Jahre fest, an wen Sie vermieten dürfen und zu welcher Miete. Diese Frage gehört an den Anfang der Überlegung, nicht ans Ende des Antrags.

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Wie wir das begleiten

Wir führen den Förderantrag und die Bankfinanzierung zusammen, damit beide dieselbe Reihenfolge einhalten und dieselben Zahlen verwenden. Was wir dabei im Einzelnen tun, steht auf der Seite zur ISB-Förderung.

Was nach dem Bescheid kommt

Mit dem Zuwendungsbescheid beginnt der Bewilligungszeitraum, und damit fangen die Pflichten erst an. Die Mittel werden nicht überwiesen, sondern nach Baufortschritt abgerufen, jeweils gegen Nachweis. Ändert sich etwas Wesentliches am Vorhaben, also Kosten, Wohnflächen oder Fertigstellungstermin, ist das anzuzeigen, bevor es passiert.

Am Ende steht der Verwendungsnachweis: eine Aufstellung, die belegt, dass die Mittel für den bewilligten Zweck ausgegeben wurden. Er wird geprüft, und er kann zur Rückforderung führen, wenn Positionen fehlen oder nicht zuordenbar sind. Wer während der Bauzeit sauber ablegt, hat ihn in Tagen zusammen; wer am Ende sucht, braucht Wochen und findet nicht alles.