Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten nach § 194 Baugesetzbuch, das vor dem Finanzamt und vor Gericht Bestand hat.
Bei einer Erbauseinandersetzung, wenn mehrere Erben sich über den Wert einigen müssen. Bei einer Scheidung, wenn das gemeinsame Haus aufgeteilt wird. Beim Finanzamt, wenn der angesetzte Wert einer Schenkung oder Erbschaft zu hoch erscheint. Und vor Gericht, wenn über einen Kaufpreis gestritten wird. In all diesen Fällen reicht eine Bewertung nicht, es braucht ein Gutachten.
Überblick
Wie wir rechnen
Vergleichswertverfahren
Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser: was vergleichbare Objekte in der Lage tatsächlich erzielt haben.
Sachwertverfahren
Für Ein- und Zweifamilienhäuser: Bodenwert plus Gebäudesachwert, abzüglich Alterswertminderung.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte: der Wert ergibt sich aus dem Reinertrag und dem Liegenschaftszinssatz.
Grundlagen
Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, Restnutzungsdauer, Marktanpassung. Alles nachvollziehbar belegt.
Was ein Gutachten kostet
Die Kosten richten sich nach Objektart, Umfang und Zweck. Ein Kurzgutachten für die eigene Orientierung liegt deutlich unter einem Vollgutachten, das vor Gericht standhalten muss, weil dort jeder Ansatz einzeln begründet und belegt wird.
Wir nennen Ihnen den Preis vorab und schriftlich, bevor wir anfangen. Was wir nicht machen: eine Pauschale nennen, ohne das Objekt zu kennen.
- Restnutzungsdauer aus dem Zustand des Tragwerks, nicht aus dem Baujahr
- Modifikationen einzeln begründet und mit Aufnahmen belegt
- Alterswertminderung nach Ross oder linear, je nach Verfahren benannt
Erfahrung
Was ein Gutachter am Tragwerk abliest
Die Restnutzungsdauer ist keine Tabellengröße, auch wenn die Anlagen zur Immobilienwertermittlungsverordnung eine liefern. Sie wird aus dem Zustand der tragenden Teile abgeleitet: Dachstuhl, Decken, Fundament, Feuchtigkeitssperre. Ein sanierter Dachstuhl verlängert sie, ein Hausbockbefall verkürzt sie deutlich.
Das unterscheidet ein Gutachten von einer Bewertung. Die Bewertung liefert eine belastbare Zahl; das Gutachten muss jeden Schritt dorthin begründen, weil es vor dem Finanzamt, vor Gericht oder vor der Gegenseite einer Erbauseinandersetzung besteht.
Gut zu wissen
Was in Abteilung II den Wert bewegt
Das Grundbuch wird in allen drei Abteilungen gelesen. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte. Wertrelevant ist vor allem die zweite, und dort steht selten etwas Erfreuliches. Am häufigsten übersehen werden die Baulasten: Eine Abstandsflächenbaulast kann die Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks sichern und die eigene einschränken, ohne dass im Grundbuch ein Wort davon steht. Wir fragen sie bei jedem Gutachten ab, weil ein übersehener Eintrag die Zahl angreifbar macht.
Wohnrecht oder Nießbrauch
Mindert den Wert über die statistische Restlebensdauer des Berechtigten.
Erbbaurecht
Verändert die Rechnung vollständig, der Bodenwert gehört dem Erbbauverpflichteten.
Wege- und Leitungsrecht
Mindern je nach Lage und Umfang.
Baulasten
Stehen im Baulastenverzeichnis der Gemeinde, nicht im Grundbuch.
Ablauf
Wie ein Verkehrswertgutachten entsteht
Vom Auftrag bis zum gebundenen Dokument vergehen in der Regel zwei bis vier Wochen. Der längste Posten sind die Unterlagen, nicht die Bewertung.
Für das Finanzamt, für ein Gericht oder für die eigene Entscheidung: der Zweck bestimmt den Umfang und damit den Preis. Ein Gutachten für die Preisfindung muss anderes leisten als eines, das einer Behörde vorgelegt wird.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Teilungserklärung, Mietverträge. Was wir selbst anfordern können, fordern wir selbst an; das spart Ihnen die Behördengänge und uns Rückfragen.
Wir besichtigen das Objekt vollständig, innen wie außen, und dokumentieren den Zustand mit Fotos und Maßen. Ohne Ortstermin gibt es kein belastbares Gutachten, auch wenn andere es anbieten.
Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objekt, oft in Kombination. Das Gutachten legt offen, welche Vergleichsfälle und welche Bodenrichtwerte eingeflossen sind. Erst diese Offenlegung macht die Zahl nachrechenbar, und nur eine nachrechenbare Zahl hält stand.
Sie bekommen das Gutachten gebunden und als PDF, und wir gehen es mit Ihnen durch. Wenn es später Rückfragen von Finanzamt oder Gericht gibt, beantworten wir sie.
- Grundbuch in allen drei Abteilungen ausgewertet, nicht nur Abteilung I
- Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster abgefragt
- Instandhaltungsrückstau mit Kostenschätzung belegt, nicht geschätzt
Erfahrung
Was ein Gutachten belastbar macht
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch hält vor dem Finanzamt und vor Gericht nur stand, wenn der Weg zur Zahl nachvollziehbar ist. Deshalb steht darin, welche Vergleichsfälle herangezogen wurden, welcher Bodenrichtwert galt, wie die Restnutzungsdauer bestimmt wurde und welche Belastungen im Grundbuch stehen. Ein Wohnrecht in Abteilung II mindert den Wert messbar, ein Erbbaurecht verändert die Rechnung vollständig.
Bei einem Sanierungsstau rechnen wir den Instandhaltungsrückstau als Abschlag und belegen ihn mit Fotos und Kostenschätzung. Genau diese Position wird von der Gegenseite regelmäßig angegriffen, und genau deshalb steht sie bei uns mit Herkunft und Betrag im Dokument.
Überblick
Welche Form welcher Zweck verlangt
Welche Form ein Gutachten braucht, hängt vom Adressaten ab. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist das volle Dokument mit Ortstermin, Herleitung und Anlagen; für manche Zwecke genügt eine Kurzbewertung, für andere reicht nur das volle Gutachten. Der Unterschied liegt im Nachweisaufwand, nicht in der Sorgfalt. Eine Bewertung nennt die Zahl und die wichtigsten Gründe, ein Gutachten belegt jeden Schritt so, dass ein Dritter ihn nachrechnen kann. Wir sagen im ersten Gespräch, welche Form Ihr Zweck verlangt, und verkaufen niemandem das große Dokument für eine kleine Frage.
Finanzamt
Bei Erbschaft und Schenkung: Verkehrswertgutachten, um den typisierten Wert nach Bewertungsgesetz zu widerlegen.
Gericht
Bei Zugewinn und Teilungsversteigerung: Verkehrswertgutachten, in der Regel mit Ortstermin.
Erbauseinandersetzung
Unter Miterben: Gutachten oder Bewertung, je nachdem wie einig man ist.
Eigene Orientierung
Vor dem Verkauf: Bewertung, deutlich günstiger und schneller.
Antworten
Fragen zum Gutachten
Das Kurzgutachten ist eine belastbare Einschätzung für Ihre eigene Entscheidung. Das Vollgutachten nach § 194 BauGB ist das, was Behörden und Gerichte anerkennen. Wenn Sie unsicher sind, welches Sie brauchen, fragen Sie die Stelle, die es verlangt.
Ein Verkehrswertgutachten braucht nach dem Ortstermin zwei bis vier Wochen, je nach Objekt und Vollständigkeit der Unterlagen. Der Ortstermin selbst dauert bei einem Einfamilienhaus ein bis zwei Stunden, weil jedes Bauteil dokumentiert wird, das später im Bericht steht. Steht ein Termin fest, zu dem das Gutachten vorliegen muss, sagen wir vorher, ob er zu halten ist, und melden uns, sobald eine Unterlage fehlt.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
Ein Gutachten nach § 194 BauGB ist der vorgesehene Weg, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Ob das Finanzamt im Einzelfall folgt, entscheidet es selbst; die formale Grundlage liefern wir.
Der Aufwand bestimmt den Preis, nicht der Wert des Objekts. Ein Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen liegt deutlich unter einem Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung und Rechten in Abteilung II. Wir nennen den Preis verbindlich, sobald wir Objektart, Zweck und Unterlagenlage kennen, und zwar vor dem Ortstermin.
Für wen
Wofür ein Gutachten gebraucht wird
Ein Verkehrswertgutachten ist mehr als eine Einschätzung: es hält vor Behörden und Gerichten stand.
Gegenüber dem Finanzamt
Bei Erbschaft und Schenkung setzt das Finanzamt einen typisierten Wert an. Ein Gutachten nach anerkannten Verfahren ist der zugelassene Nachweis eines niedrigeren Werts.
Im gerichtlichen Verfahren
Bei Zugewinnausgleich, Erbauseinandersetzung oder Zwangsversteigerung zählt nur ein nachvollziehbar begründeter Wert, kein Preisvorschlag.
Für Betreuung und Vormundschaft
Wer fremdes Vermögen verwaltet, muss den Wert belegen können, bevor verkauft wird, und zwar mit einem Gutachten, das einer Prüfung standhält.
Bei besonderen Objekten
Denkmal, Erbbaurecht, Wohnrecht, Sanierungsstau: sobald eine Besonderheit im Grundbuch oder im Zustand liegt, greift kein Online-Rechner mehr.
KIEin Gutachten schreibt nicht nur die Zahl auf, sondern auch den Weg dorthin. Erst der macht sie nachrechenbar, und nur was nachrechenbar ist, hält vor dem Finanzamt.
Team
Wer für das Gutachten geradesteht
Ein Verkehrswertgutachten trägt eine Unterschrift, und mit ihr die Haftung für jede Herleitung darin. Wer bei uns unterschreibt, hat das Objekt selbst begangen und vertritt die Zahl auch gegenüber der Gegenseite.
Das ganze Team
Harald Thömmes
Geschäftsführung
Yannik Thömmes
Geschäftsführung
Weitere Leistungen
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Energieausweis
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, mit allen Pflichtangaben fürs Inserat.
Immobilie verkaufen
Bewertung, Exposé und Vermarktung aus einem Haus.
Baufinanzierung
Über 300 Banken vergleichen, statt bei der Hausbank zu bleiben.
Kontakt
Welches Gutachten brauchen Sie?
Sagen Sie uns, wer es verlangt und wofür. Danach wissen wir, was zu tun ist.
- Harald Thömmes+49 176 19664787
- Yannik Thömmes+49 176 19664786
- Wo wir sindAm Wissenschaftspark 9, 54296 Trier
- AntwortzeitIn der Regel am selben Werktag.