Immobilienbewertung

Die Bewertung ist die Grundlage für Ihre eigene Entscheidung. Das Gutachten ist das, was eine Behörde oder ein Gericht anerkennt. Wenn eine Stelle etwas von Ihnen verlangt, brauchen Sie in der Regel ein Gutachten.

Vom Ortstermin bis zum fertigen Bericht vergehen in der Regel fünf bis zehn Arbeitstage. Den größeren Teil davon macht die Beschaffung aus: aktueller Grundbuchauszug, Bodenrichtwert, Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Wenn Sie diese Unterlagen bereits haben, geht es schneller. Der Ortstermin selbst dauert bei einem Einfamilienhaus etwa eine Stunde.

Für die eigene Orientierung und für Verhandlungen ja, gegenüber dem Finanzamt in der Regel nicht. Wer den nach dem Bewertungsgesetz typisierten Wert widerlegen will, etwa bei Erbschaft oder Schenkung, braucht ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch mit vollständiger Herleitung. Eine Bewertung liefert dieselbe Sorgfalt, aber nicht denselben Nachweisaufwand. Wir sagen Ihnen vorher, welche Form Ihr Zweck verlangt.

Der Preis richtet sich nach Objektart und Aufwand, nicht nach dem Wert der Immobilie. Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung liegt eine Bewertung deutlich unter einem Verkehrswertgutachten, weil der Nachweisaufwand geringer ist. Wir nennen den Preis vorher und verbindlich, nachdem wir wissen, worum es geht. Wenn aus der Bewertung später eine Vermarktung wird, rechnen wir sie an.

Eine erste Einordnung, mehr nicht. Online-Rechner arbeiten mit Lage, Baujahr und Fläche und treffen damit den Mittelwert einer Bodenrichtwertzone. Was sie nicht sehen können, ist der Zustand: Fenster, Heizung, Elektrik, Feuchte im Keller, Zuschnitt der Räume. Genau dort liegen die zweistelligen Prozentpunkte. Wir nutzen dieselben Datenquellen und gehen danach durch das Haus.

Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, definiert in § 194 Baugesetzbuch. Der Beleihungswert ist die vorsichtige Variante davon: die Bank ermittelt ihn nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, also ohne die Spitzen des heutigen Marktes, damit er auch in einem schwächeren Markt noch trägt. Wie weit er unter dem Verkehrswert liegt, entscheidet jede Bank für sich. Deshalb verlangt eine Bank mehr Eigenkapital, als der Kaufpreis vermuten lässt, und deshalb rechnen wir vor dem Bankgespräch beide Werte.

Ja. Beim unbebauten Grundstück trägt das Vergleichswertverfahren, und die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses sind der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Entscheidend sind Zuschnitt, Erschließungszustand, offene Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und vor allem das, was der Bebauungsplan zulässt. Zwei gleich große Grundstücke derselben Zone können sich im Wert deutlich unterscheiden, wenn eines die zweite Reihe erlaubt und das andere nicht.