Projektierung und Bauträgerfinanzierung

Das hängt vom Haus und vom Projekt ab. Üblich sind 20 bis 30 Prozent des Projektvolumens, Grundstück eingerechnet, in der Praxis auch bis 40. Wer Förderung einbindet, kommt teilweise niedriger.

Der Anteil der Einheiten, der beurkundet sein muss, bevor die Bank die erste Rate valutiert. Die Quote setzt die Bank je Projekt fest, abhängig von Lage, Eigenkapital und Vertriebsweg: eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, und wer mit einer plant, plant an der falschen Stelle. Daneben stehen die Sicherheiten, die immer verlangt werden: Globalgrundschuld auf dem Grundstück, Freistellungserklärung für die Käufer nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV und Auszahlung nach Bautenstandsbericht. Verhandelbar ist die Quote, wenn die Kalkulation trägt.

Nach Baufortschritt, gegen Nachweis. Maßstab sind die Raten der Makler- und Bauträgerverordnung, von Baubeginn über Rohbaufertigstellung bis zur Bezugsfertigkeit, jeweils belegt durch einen Bautenstandsbericht. Zwischen Einreichung und Gutschrift liegen einige Tage, in denen die Handwerkerrechnung bereits fällig ist. Diese Lücke gehört in die Liquiditätsplanung, sonst wird aus einem rentablen Vorhaben ein Zahlungsproblem.

Ja, und häufig sind das die dankbareren Projekte. Ein Vorhaben mit vier bis acht Einheiten fällt bei großen Häusern durch das Raster, weil der Prüfaufwand dem eines Großprojekts entspricht. Wir kennen die Häuser, die in dieser Größenordnung arbeiten, und wissen, welche Unterlagen sie sehen wollen. Die Reihenfolge aus Bewertung, Förderzusage und Bankgespräch bleibt dieselbe, nur der Umfang ist kleiner.

Die Zusage der finanzierenden Bank an den Erwerber, dass die Globalgrundschuld seine Einheit nicht mehr belastet, sobald er gezahlt hat. Sie ist nach § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung Voraussetzung dafür, dass der Bauträger überhaupt Raten entgegennehmen darf. Wer sie erst kurz vor dem Vertrieb verhandelt, hält den Verkauf auf; wir klären sie mit der Bank, bevor die Kaufverträge geschrieben werden.

Dafür gehört von Anfang an eine Reserve in die Kalkulation, üblich sind fünf bis zehn Prozent der Baukosten. Reicht sie nicht, ist eine Nachfinanzierung nötig, und die ist teurer als die Erstfinanzierung: die Bank prüft neu, bewertet das Vorhaben im halbfertigen Zustand und verlangt einen Risikoaufschlag. Deshalb sprechen wir über die Reserve, bevor der Kredit steht, und nicht, wenn die dritte Rate klemmt.

Nein, und das ist der Punkt. Wir fragen bei mehreren Häusern an, weil die Bereitschaft, ein Bauträgervorhaben zu begleiten, stark schwankt: nach Region, nach Größenordnung, nach Auslastung der Abteilung. Ein Haus, das im Frühjahr zugesagt hätte, winkt im Herbst ab. Wer nur bei der Hausbank fragt, hält das für eine Aussage über sein Vorhaben, dabei ist es eine über die Bank.