ISB-Förderung in Rheinland-Pfalz
Über 500 geförderte Wohnungen haben wir beantragt. Wir kennen die Programme, den Bewilligungszeitraum und die Stellen, an denen ein Antrag liegen bleibt.
Auf den Seiten der Investitions- und Strukturbank steht, was gefördert wird: Zinsverbilligung, Tilgungszuschuss, Baudarlehen für Mietwohnungen und Wohneigentum. Was dort nicht steht, ist der Weg. Der Zuwendungsbescheid nennt einen Bewilligungszeitraum und eine Zweckbestimmung, an die Sie danach gebunden sind, die Belegungsbindung legt fest, an wen Sie vermieten dürfen, und die Mietbindung deckelt die Miete für Jahre. Am Ende steht der Verwendungsnachweis, und wer ihn nicht führen kann, zahlt zurück.
Überblick
Was gefördert wird
Sozialer Mietwohnungsbau
Zinsverbilligte Darlehen und Tilgungszuschüsse gegen Mietbindung und Belegungsrechte. Das größte Programm und unser Schwerpunkt.
Wohneigentum für Familien
Förderdarlehen für den Bau oder Kauf der selbst genutzten Wohnung, mit Kinderzuschlag.
Modernisierung im Bestand
Für energetische Sanierung und altersgerechten Umbau, meist ebenfalls mit Mietbindung.
Besondere Bedarfsgruppen
Wohnraum für Studierende, Menschen mit Behinderung und betreutes Wohnen.
- Prüfung, ob sich Förderung und Bankfinanzierung vertragen
- Antragsunterlagen in der Form, die verlangt wird
- Begleitung bis zum Verwendungsnachweis
Erfahrung
Über 500 Wohnungen, ein Verfahren
Über 500 geförderte Wohnungen haben wir beantragt, und wir haben Anträge begleitet, die durchgingen, und solche, die zurückkamen. Aus beidem wissen wir, worauf die Sachbearbeitung schaut: die Plausibilität der Kostenschätzung nach DIN 276, den Nachweis der Belegungsrechte, die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und die Frage, ob der Vorhabenbeginn wirklich nach dem Bescheid lag.
Der häufigste Rückläufer entsteht an einer Frist, nicht an der Sache. Der Bewilligungszeitraum läuft ab Bescheid, nicht ab Baubeginn, und eine Verlängerung will begründet sein. Wir setzen die Termine in den Bauzeitenplan, bevor der erste Gewerkevertrag unterschrieben wird.
Unterlagen
Woran Anträge hängen bleiben
Was diese Erfahrung praktisch bedeutet, zeigt sich an den Punkten, an denen Anträge hängen bleiben. Selten sind es die großen Fragen. Fast immer sind es Unterlagen, die in der falschen Fassung oder zu spät kommen. Jede dieser Unterlagen führt bei Abweichung zur Nachforderung, und mit der Nachforderung beginnt die Prüfung praktisch von vorn. Wer den Stapel einmal vollständig einreicht, verkürzt das Verfahren um Wochen. Der eigentliche Wert liegt deshalb weniger in der Zahl als in der Liste dahinter.
Kostenschätzung
Nach DIN 276 in der Gliederungstiefe, die die Richtlinie verlangt.
Wohnflächenberechnung
Nach Wohnflächenverordnung, deckungsgleich mit dem Vorentwurf.
Verfügungsberechtigung
Nachweis über das Grundstück, nicht nur ein Kaufangebot.
Vorhabenbeginn
Bestätigung, dass mit dem Vorhaben noch nicht begonnen wurde.
Ablauf
Der Weg zum Antrag
Fünf Schritte. Der erste entscheidet über die anderen vier.
Wir prüfen, ob Ihr Vorhaben in ein Programm passt, bevor Sie Geld für Planung ausgeben. Dazu gehört die Einordnung der Objektart, eine erste Kostenschätzung und die Frage, welche Belegungsbindung Sie tragen können.
Hier scheitern die meisten Vorhaben: wer vor dem Zuwendungsbescheid einen Gewerkevertrag unterschreibt, hat den Vorhabenbeginn gesetzt und das Programm verloren. Rückwirkend heilt das niemand.
Förderdarlehen decken selten alles. Wir stimmen die Bankfinanzierung darauf ab, damit Sicherheiten und Rangfolgen zusammenpassen.
Wie lange die Belegungsbindung läuft, wie hoch die Miete nach Mietbindung sein darf und wer einziehen kann. Das gehört vor die Unterschrift geklärt, nicht erst im Bescheid gelesen.
Nach der Fertigstellung ist der Antrag noch nicht zu Ende. Wir führen den Verwendungsnachweis mit Belegen und Schlussrechnung, damit die Zuwendung nicht nachträglich gekürzt oder zurückgefordert wird.
- Dienstbarkeit in Abteilung II, nicht bloß eine Nebenbestimmung im Bescheid
- Mietbindung deckelt den Quadratmeterpreis über die ganze Laufzeit
- Belegungsbindung setzt den Wohnberechtigungsschein der Mieter voraus
Gut zu wissen
Was die Förderung im Grundbuch hinterlässt
Die Zinsverbilligung ist die sichtbare Seite, die Bindung die dauerhafte. Miet- und Belegungsbindung werden über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs gesichert und laufen je nach Programm 25 oder 30 Jahre. In dieser Zeit ist die Miete je Quadratmeter gedeckelt, und einziehen darf nur, wer einen Wohnberechtigungsschein vorlegt.
Für die Kalkulation heißt das: Der geförderte Teil bringt eine niedrigere, dafür sehr verlässliche Miete, und er lässt sich in der Bindungszeit schlechter verkaufen. Wer das vorher durchrechnet, trifft eine Entscheidung. Wer es nachher merkt, hat ein Problem, das sich über zwei Jahrzehnte streckt.
Zahlen
Wonach sich die Höhe der Förderung richtet
Die Höhe der Förderung richtet sich nach Größe und Zuschnitt der Wohnungen, und die Richtlinie kennt dafür Obergrenzen je Wohnfläche. Wer darüber baut, bekommt den überschießenden Teil nicht gefördert, muss ihn aber trotzdem den Bindungen unterwerfen. Deshalb wird der Grundriss im Förderrecht zur Geldfrage. Zwei Wohnungen mit je 60 Quadratmetern sind förderfähig, eine mit 120 ist es nur zum Teil, obwohl beide dieselbe Fläche haben. Wer das vor dem Vorentwurf weiß, plant anders.
Förderfähige Wohnfläche
Je Haushaltsgröße, darüber hinaus keine Mittel.
Kostenobergrenzen
Je Quadratmeter, an denen sich der Darlehensbetrag bemisst.
Tilgungszuschüsse
Bei energetischen Standards oberhalb der Anforderung.
Zusatzdarlehen
Für Barrierefreiheit und für den Erwerb von Belegungsrechten.
Fragen
Was zur Förderung gefragt wird
Privatpersonen für selbst genutztes Wohneigentum, Bauherren im Mietwohnungsbau, Eigentümer vor einer Modernisierung und Projektentwickler mit mehreren Einheiten. Für Wohneigentum gilt eine Einkommensgrenze nach § 13 Abs. 2 LWoFG, die für einen Zweipersonenhaushalt bei rund 66.830 Euro brutto im Jahr liegt und je Kind steigt; beim Mietwohnungsbau entscheidet stattdessen, welche Belegungsbindung Sie eingehen.
Von der vollständigen Einreichung bis zum Zuwendungsbescheid vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen, bei größeren Vorhaben länger. Der Bewilligungszeitraum läuft danach ab Bescheid. Entscheidend für die Dauer ist die Vollständigkeit: eine fehlende Kostenschätzung nach DIN 276 oder eine abweichende Wohnflächenberechnung führt zur Nachforderung, und die Frist beginnt praktisch von vorn.
Die Mietbindung deckelt die Miete pro Quadratmeter über die Laufzeit, die Belegungsbindung legt fest, wer einziehen darf, in der Regel Haushalte mit Wohnberechtigungsschein. Beide werden im Grundbuch gesichert und laufen je nach Programm 25 oder 30 Jahre. Das ist der Preis der Zinsverbilligung und gehört in die Kalkulation, bevor der Antrag geschrieben wird.
Ja, gemischte Vorhaben sind die Regel und nicht die Ausnahme. Der geförderte Teil trägt Belegungsbindung und Mietbindung, der freifinanzierte nicht. Die Abgrenzung muss im Antrag stehen und sich in der Kostenschätzung wiederfinden, sonst wird der Verwendungsnachweis am Ende zum Problem.
Dann ist die Förderung verloren. Wer vor dem Zuwendungsbescheid einen Gewerkevertrag unterschreibt, hat den Vorhabenbeginn gesetzt, und rückwirkend heilt das niemand. Planungsleistungen sind in der Regel unschädlich, ein verbindlicher Liefer- oder Leistungsvertrag praktisch nie. Im Zweifel fragen Sie uns vorher, das kostet ein Telefonat.
KIWer den Bauvertrag unterschreibt, bevor die Zusage da ist, hat das Vorhaben begonnen. Danach gibt es keine Förderung mehr.
Für wen
Wen die ISB fördert
Das Land fördert vier Bereiche: sozialen Mietwohnungsbau, Wohneigentum für Familien, Modernisierung im Bestand und besondere Bedarfsgruppen. Die Hürde ist selten die Berechtigung, sondern die Reihenfolge aus Zuwendungsbescheid, Bankzusage und Bauantrag.
Familien mit mittlerem Einkommen
Für den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum, mit zinsverbilligten Darlehen und Tilgungszuschüssen. Das Grunddarlehen deckt 30 Prozent der Gesamtkosten, je Kind kommen 5 Prozent dazu.
Bauherren im Mietwohnungsbau
Wer neu baut oder saniert und Belegungsbindung sowie Mietbindung eingeht, bekommt dafür Konditionen, die am freien Markt nicht zu haben sind. Die Bindung läuft je nach Programm 25 oder 30 Jahre.
Eigentümer vor der Sanierung
Modernisierung im Bestand, oft mit Bundesmitteln kombinierbar. Genau diese Kombination lassen die meisten Anträge liegen, weil Zuwendungsbescheid und KfW-Zusage aufeinander abgestimmt sein müssen.
Projektentwickler
Größere Vorhaben mit mehreren Einheiten, bei denen Förderung, Zwischenfinanzierung und Endfinanzierung ineinandergreifen. Über 500 Wohnungen haben wir so bis zum Verwendungsnachweis begleitet.
Welche Programme im Einzelnen greifen, hängt vom Vorhaben ab und ändert sich. Wir prüfen das vor dem ersten Antrag und vor jedem Gewerkevertrag, denn danach gilt der Vorhabenbeginn als erfolgt.
Team
Wer den Antrag schreibt
Förderanträge scheitern selten am Vorhaben und häufig an der Mappe. Wir wissen, welche Unterlage die Behörde in welcher Fassung erwartet und in welcher Reihenfolge.
Das ganze Team
Harald Thömmes
Geschäftsführung
Yannik Thömmes
Geschäftsführung
Weitere Leistungen
Damit arbeitet die Förderung zusammen
Baufinanzierung
Über 300 Banken vergleichen, statt bei der Hausbank zu bleiben.
Projektierung
Bauträgerfinanzierung vom Grundstück bis zur letzten Einheit.
Modernisierung
Altbausanierung finanzieren, mit KfW-Mitteln statt nur mit Kredit.
Energieausweis
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, mit allen Pflichtangaben fürs Inserat.
Kontakt
Passt Ihr Vorhaben in ein Programm?
Schicken Sie uns die Eckdaten, wir machen den Fördercheck. Vor dem ersten Auftrag, nicht danach.
- Harald Thömmes+49 176 19664787
- Yannik Thömmes+49 176 19664786
- Wo wir sindAm Wissenschaftspark 9, 54296 Trier
- AntwortzeitIn der Regel am selben Werktag.