Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Selten in voller Höhe, oft in Teilen. Eine komplette energetische Sanierung holt der Verkaufspreis in der Regel nicht herein, weil der Käufer sie nach seinen eigenen Vorstellungen gemacht hätte. Was sich rechnet, sind Maßnahmen, die eine Effizienzklasse heben oder die Nachrüstpflicht nach § 35 GModG erledigen: Wärmedämmung der obersten Geschossdecke, Tausch eines alten Kessels (seit Juli 2026 keine Auflage mehr, aber ein Preisargument), Instandsetzung offensichtlicher Mängel. Wir rechnen das vor der Entscheidung durch.

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?

Ein Dokument, das die Maßnahmen an einem Gebäude in eine Reihenfolge bringt, jede mit Kosten, Einsparung und Förderung. Er entsteht nach einer Begehung und zeigt zwei Wege: die Sanierung in einem Zug oder in Schritten über Jahre, ohne dass ein späterer Schritt einen früheren entwertet. Er ist zugleich Fördervoraussetzung für mehrere Programme und erhöht in anderen den Zuschuss.

Übernehmen Sie auch die Bauleitung?

Nein, wir sind keine Bauleitung und geben das auch nicht vor. Wir erstellen den Sanierungsfahrplan, rechnen die Wirtschaftlichkeit, führen den Förderantrag und die Finanzierung zusammen und begleiten die Verwendungsnachweise. Für Planung und Bauleitung arbeiten wir mit Architekten und Energieberatern der Region zusammen; wer bereits einen hat, behält ihn.

Kann ich während der Sanierung wohnen bleiben?

Bei Maßnahmen an der Hülle meistens ja: Dach, Fassade und Fenster lassen sich von außen bearbeiten, wenn auch mit Lärm und Gerüst. Beim Heizungstausch sind es wenige Tage ohne Wärme, planbar in die warme Jahreszeit. Eng wird es bei Leitungen, Estrich und Bädern, weil dann Wasser und Strom abschnittsweise abgestellt werden. Wir sagen bei der Begehung, welcher Teil Auszug bedeutet und welcher nicht, und das gehört in den Fahrplan, nicht in die Bauphase.

Altbausanierung und Modernisierung

Sanierungsfahrplan, Kostenschätzung nach DIN 276 und die Fördermittel von KfW und ISB in der richtigen Reihenfolge: erst der Antrag, dann der Auftrag, dann der Modernisierungskredit.

Nicht jede Maßnahme holt ihre Kosten wieder herein. Eine neue Heizung schon, eine Komplettdämmung der Fassade im Einzelfall nicht. Der Bedarfsausweis liefert die erste Zahl, der Sanierungsfahrplan die Reihenfolge, die Kostenschätzung den Aufwand je Maßnahme; erst aus diesen drei Größen ergibt sich, welcher Modernisierungskredit und welche Fördermittel dazu passen.

Leistungen

Was wir übernehmen

Bestandsaufnahme

Bewertung der Bausubstanz, mit Blick auf Restnutzungsdauer und die Maßnahmen, die wirklich nötig sind.

Sanierungskonzept

Mit Kostenschätzung und Reihenfolge. Was zuerst, was kann warten, was lohnt sich nicht.

Energieberatung

Wärmepumpe, Photovoltaik, Wärmedämmung. Was im Gebäude den Primärenergiebedarf senkt, nicht was gerade beworben wird.

Fördermittel zur Sanierung

KfW 261 mit Tilgungszuschuss je Effizienzhaus-Stufe, BAFA für Einzelmaßnahmen, ISB 505 des Landes, Denkmalschutz mit eigener Stufe und Abschreibung.

Koordination

Wir kennen die Handwerksbetriebe der Region und stimmen die Gewerke ab.

Finanzierung

Modernisierungskredit ohne Grundschuld, Aufstockung der bestehenden Grundschuld oder Förderdarlehen mit Zinsverbilligung, je nachdem was günstiger ist.

Gebäudeschnitt-Zeichnung mit aufgeklebten Haftnotizen, daneben ein Dämmstoffmuster und ein Holzstück

Hülle vor Fenstern, Fenster vor Anlagentechnik
Wärmeerzeuger erst dimensionieren, wenn die Hülle steht
Sanierungsfahrplan als Grundlage der Förderzusage, nicht als Nachweis danach

Gut zu wissen

Die Reihenfolge, in der saniert wird

Eine Sanierung, die mit den Fenstern beginnt, endet oft mit Schimmel. Neue Fenster dichten das Gebäude ab, die Feuchte sucht sich danach die kälteste Fläche, und das ist ohne Wärmedämmung die Außenwand hinter dem Schrank. Deshalb gilt im Sanierungsfahrplan: Hülle vor Fenstern, Fenster vor Anlagentechnik.

Der zweite Grund ist Geld. Wer die Heizung zuerst tauscht, dimensioniert sie auf den ungedämmten Zustand und zahlt zweimal: für die zu große Anlage und dafür, dass sie im Teillastbetrieb schlechter läuft. Der individuelle Sanierungsfahrplan hält die Reihenfolge fest.

Überblick

Was der Bund bezuschusst, und ab wann nicht mehr

Was gefördert wird, hängt an Standards, nicht an Absichten. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude arbeitet mit Effizienzhaus-Stufen, und jede Stufe verlangt einen nachgewiesenen Wert für Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust. Einzelmaßnahmen werden dagegen prozentual bezuschusst. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt sein, und Beginn ist die Beauftragung, nicht der erste Handgriff. Ein unterschriebener Auftrag beim Heizungsbauer kostet die Förderung genauso sicher wie ein begonnener Rohbau. Diese eine Reihenfolge ist der Unterschied zwischen mehreren tausend Euro und null.

Einzelmaßnahmen an der Hülle

Zuschuss auf die förderfähigen Kosten, gedeckelt je Wohneinheit.

Heizungstausch

Grundförderung plus Zuschläge, abhängig vom Austauschzeitpunkt.

Effizienzhaus-Stufe

Höherer Tilgungszuschuss, dafür Nachweis über das ganze Gebäude durch einen Energieeffizienz-Experten.

Beratung und Baubegleitung

Energieberatung und Baubegleitung werden gesondert bezuschusst.

Ablauf

Wie eine Sanierung abläuft

Begehung des Gebäudes: Bausubstanz, Heizung, Wärmedämmung und Restnutzungsdauer der Bauteile, dazu der vorhandene Energieausweis und das Vorhaben.

Sie bekommen eine Reihenfolge der Maßnahmen mit Kostenschätzung, und eine Aussage dazu, was sich wann amortisiert.

Vor dem ersten Auftrag, denn die Beauftragung gilt als Vorhabenbeginn. Wer zuerst beauftragt und dann Fördermittel beantragt, bekommt nichts.

Modernisierungskredit, Aufstockung oder Fördermittel. Wir rechnen die Varianten gegeneinander.

Wir koordinieren die Gewerke und behalten Termine und Nachträge im Blick.

Luft-Wasser-Wärmepumpe auf einem Sockel an einer hellen Hauswand

Vorlauftemperatur unter 55 Grad als praktische Wirtschaftlichkeitsgrenze
Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 vor jedem Angebot
Größere Heizflächen oft günstiger als zusätzliche Dämmung

Anlagentechnik

Wann eine Wärmepumpe im Bestand trägt

Ob eine Wärmepumpe in einen Altbau passt, entscheidet die Vorlauftemperatur, bei der sie wirtschaftlich läuft. Unter 55 Grad wird es gut, darüber steigt der Stromverbrauch steil an. Darüber entscheiden Heizlast, Heizflächen und der Stand der Wärmedämmung, nicht das Baujahr; die Effizienzklasse im Energieausweis gibt den ersten Hinweis.

Deshalb steht am Anfang eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und kein Angebot. Häufig genügt der Tausch einzelner Heizkörper gegen größere, und das kostet einen Bruchteil einer Fassadendämmung.

Zahlen

Woran sich entscheidet, ob eine Sanierung sich rechnet

Ob eine Sanierung sich rechnet, entscheidet sich an Zahlen, die man vorher kennen kann: den Kosten der Maßnahme, der jährlichen Einsparung und dem Wertzuwachs des Gebäudes. Der Wertzuwachs wird am häufigsten vergessen und ist bei schlechten Effizienzklassen die größte Position. Am ehrlichsten wird die Rechnung, wenn die ohnehin fällige Instandhaltung darin steht: Wenn das Dach neu gedeckt werden muss, kostet die Dämmung nur den Aufpreis, nicht die ganze Maßnahme. Genau so rechnen wir, und deshalb fallen unsere Amortisationszeiten kürzer aus als die Faustformeln, die im Umlauf sind.

Energetische Einsparung

Aus dem Bedarfsausweis vor und nach der Maßnahme.

Förderquote

Mindert die Investition, verlängert aber die Bindung an den Standard.

Wertzuwachs

Objekte der Klassen G und H werden mit spürbarem Abschlag gehandelt.

Ohnehin fällige Instandhaltung

Nur die Differenz ist der energetische Anteil.

Antworten

Fragen zur Modernisierung

Bis etwa 50.000 Euro ist das bei vielen Häusern möglich, dann als Ratenkredit ohne Grundschuld. Darüber verlangt fast jede Bank eine Absicherung, dafür sinkt der Zins deutlich.

Der individuelle Sanierungsfahrplan wird gefördert, sodass für Sie nur ein Teil der Kosten bleibt. Die genaue Höhe hängt vom Programmstand ab, wir prüfen sie im Erstgespräch.

Häufiger als gedacht, aber nicht immer. Entscheidend sind Dämmzustand, Heizflächen und Vorlauftemperatur. Ohne diese drei Werte ist jede Aussage dazu geraten.

Ja, das ist der Normalfall. Wichtig ist die Reihenfolge: Förderung beantragen, bevor der erste Auftrag vergeben wird.

Für wen

Wer modernisiert, und warum

Die Anlässe sind verschieden, die Finanzierungsfrage ist am Ende dieselbe.

Geerbtes Haus

Ein Haus aus den Sechzigern, technisch am Ende, emotional aufgeladen. Die erste Frage gilt der Rechnung: trägt die Sanierung gegenüber einem Verkauf.

Heizung am Ende

Wenn die Anlage ausfällt, entscheidet sich vieles in wenigen Wochen. Wer Förderprogramm, Tilgungszuschuss und Antragsfrist vorher kennt, entscheidet besser als unter Zeitdruck.

Energiekosten

Wärmedämmung, Fenster, Anlagentechnik. Was sich zuerst lohnt, steht im Vergleich von Kostenschätzung und eingespartem Endenergiebedarf, nicht im Prospekt des Handwerkers.

Umbau im Alter

Schwellen, Bad, Zugang. Barrierereduzierung fördert die KfW in einem eigenen Programm, unabhängig von Effizienzklasse und Energieausweis des Hauses.

Die teuerste Sanierung ist die, bei der die Fördermittel erst nach der Auftragsvergabe geprüft werden.

Häuserzeile mit einer eingerüsteten Fassade zwischen frisch verputzten Nachbarn unter blauem Himmel

Team

Wer den Fahrplan aufstellt

Der Sanierungsfahrplan entsteht nach einer Begehung, nicht am Schreibtisch. Dieselbe Person begleitet danach den Förderantrag, damit die Reihenfolge der Maßnahmen und die Bedingungen des Programms zusammenpassen.

Das ganze Team