Wie Bauzinsen entstehen, und was die Zinsbindung damit zu tun hat

Eine Bank leiht sich das Geld für eine Baufinanzierung nicht bei der Europäischen Zentralbank. Sie gibt Pfandbriefe aus, langfristige Schuldverschreibungen mit mindestens zehn Jahren Laufzeit, die durch die Grundschulden ihrer Kunden gedeckt sind. Was die Bank den Käufern dieser Pfandbriefe zahlen muss, ist ihr Einkaufspreis für Geld; der Bauzins ist dieser Preis plus Marge und Risikoaufschlag.

Die Pfandbriefrendite folgt der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, weil beide um dasselbe Kapital konkurrieren. Wer wissen will, wohin die Bauzinsen gehen, schaut deshalb auf die Bundesanleihe und nicht auf die Pressekonferenz der Zentralbank.

Warum der Leitzins nicht der Bauzins ist

Der Leitzins ist der Preis für Geld über Nacht und über wenige Monate. Eine Baufinanzierung läuft 10, 15 oder 20 Jahre, und die Bank sichert sich für diese Zeit am Kapitalmarkt. Der Leitzins wirkt auf den Bauzins nur mittelbar, über die Erwartung der Anleger, wie sich Inflation und Wachstum über ein Jahrzehnt entwickeln.

Deshalb bewegen sich Bauzinsen oft Wochen vor einer Zinsentscheidung, nicht danach: der Kapitalmarkt nimmt vorweg, was die Zentralbank beschließen wird. Eine Zinssenkung kann am Tag der Entscheidung sogar mit steigenden Bauzinsen zusammenfallen, wenn die Anleihemärkte längst mehr erwartet hatten.

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Die 60-Prozent-Grenze: warum der Beleihungsauslauf den Zins bewegt

Als Deckung für Pfandbriefe zählt nach § 14 des Pfandbriefgesetzes nur der Teil eines Darlehens, der 60 Prozent des Beleihungswerts nicht übersteigt. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter Wert unter dem Verkehrswert, gerechnet nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Alles über dieser Grenze muss die Bank teurer refinanzieren, und genau das gibt sie als Zinsaufschlag weiter.

Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, entscheidet deshalb über den Zinssatz stärker als jede Verhandlung. Drei Größen bestimmen ihn:

• der Beleihungswert des Objekts, den die Bank ermittelt, nicht der Kaufpreis
• das Eigenkapital, das nach Abzug der Kaufnebenkosten für das Objekt selbst übrig bleibt
• die Darlehenssumme, die daraus folgt

Wer den Auslauf unter 80 Prozent drückt, bekommt in der Regel einen spürbar anderen Satz als bei 100 Prozent. Ob sich dafür ein Jahr Sparen lohnt, ist eine Rechnung, keine Meinung; der Rechner auf der Startseite zeigt die Rate für beide Fälle.

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Zinsbindung: was die Bank bindet und was den Kunden

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Bindung kostet einen Aufschlag, weil die Bank das Zinsrisiko länger trägt; dafür ist die Rate über die ganze Zeit planbar.

Was § 489 BGB nach zehn Jahren erlaubt

Die Bindung ist aber einseitig. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Kunde ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank bleibt an 15 oder 20 Jahre gebunden, der Kunde ab dem elften Jahr nicht mehr.

Eine lange Zinsbindung ist deshalb eine Versicherung mit Ausstiegsrecht: steigen die Zinsen, gilt der alte Satz weiter; fallen sie, wird ab Jahr zehn umgeschuldet. Der Aufschlag für die lange Bindung ist der Preis dieser Versicherung.

Tilgungssatz: die zweite Stellschraube

Der Zinssatz bestimmt, was das Geld kostet; der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt und wie viel davon am Ende der Bindung noch offen ist. Bei 4,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung liegt die Annuität bei 6,5 Prozent, also bei 541,67 Euro im Monat je 100.000 Euro Darlehen. Jeder halbe Prozentpunkt mehr Tilgung kostet im Monat spürbar und spart über die Laufzeit Jahre und Zinsen, weil die Tilgung mit jeder Rate wächst und der Zinsanteil fällt.

Sondertilgung: ein Recht, keine Pflicht

Ein Sondertilgungsrecht, meist fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme im Jahr, erlaubt es, außerplanmäßig zu tilgen, wenn Geld da ist, ohne die Rate anzuheben. Es kostet bei vielen Banken nichts, bei anderen einen kleinen Aufschlag, und es wird selten ausgeschöpft. Wer es nicht braucht, sollte nicht dafür zahlen; wer eine Abfindung, ein Erbe oder einen Bonus erwartet, sollte es haben.

Fünf Größen bewegen den Satz, den eine Bank anbietet:

• der Beleihungsauslauf
• die Dauer der Zinsbindung
• der Tilgungssatz
• das Sondertilgungsrecht
• die Art des Objekts, über den Beleihungswert

Die ersten vier stehen im Antrag und lassen sich vor dem Antrag gestalten; die fünfte steht im Kaufvertrag.

Restschuld, Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen

Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen nicht abbezahlt. Bei 4,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 75 Prozent der Darlehenssumme offen, und diese Restschuld wird zum dann gültigen Satz neu finanziert. Wie hoch der ist, weiß heute niemand.

Forward-Darlehen und Prolongation

Die Anschlussfinanzierung gehört deshalb ein bis drei Jahre vor das Ende der Bindung, nicht in den letzten Monat. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Satz für die Zeit danach, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Ob die Prolongation bei der eigenen Bank oder der Wechsel zu einer anderen günstiger ist, entscheidet sich an der Restschuld, an den Kosten für die Grundschuld und am Satz, nicht an der Gewohnheit.

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Womit wir rechnen

Wir rechnen jede Finanzierung konservativ, mit einer Zinsannahme am oberen Rand dessen, was die Banken am Morgen im Zinschart zeigen, und mit einer Tilgung, die die Restschuld bis zur Anschlussfinanzierung klein hält. Eine Rate, die nur beim günstigsten Satz aufgeht, bekommt hier keine Zusage. Was das für Ihr Vorhaben heißt, steht auf der Seite zur Baufinanzierung, und die Zahl dazu liefert der Rechner.