Immobilie verstehen ·
Was im Energieausweis steht, und was nicht
Verbrauch oder Bedarf, fünf Pflichtangaben im Inserat, zehn Jahre Gültigkeit. Und die Grenze: über den Wert einer Immobilie sagt der Ausweis nichts.
von Thömmes Consulting
KIEs gibt zwei Arten von Energieausweis, und sie sind nicht austauschbar. Der Verbrauchsausweis rechnet aus, was die bisherigen Bewohner verbraucht haben. Der Bedarfsausweis rechnet aus, was das Gebäude bei normierter Nutzung braucht.
Zwei baugleiche Häuser können deshalb weit auseinanderliegende Kennwerte tragen: im einen wohnt eine Person, die im Winter einen Raum heizt, im anderen eine fünfköpfige Familie. Der Verbrauchsausweis misst die Bewohner mit, der Bedarfsausweis nur das Haus. Wer zwei Objekte vergleichen will, muss deshalb zuerst auf die Art des Ausweises schauen und erst danach auf die Zahl.
Wie ein Bedarfsausweis gerechnet wird
Der Bedarfsausweis entsteht nicht am Schreibtisch, sondern nach einer Aufnahme des Gebäudes. Erfasst werden die Hüllflächen (Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster) mit Flächen, Aufbauten und Baujahren, dazu die Anlagentechnik von der Erzeugung bis zur Speicherung. Daraus rechnet das Verfahren nach DIN V 18599 den Jahres-Primärenergiebedarf für ein genormtes Nutzerverhalten.
Was „genormt“ in dieser Rechnung bedeutet
Genormt heißt: dieselbe Raumtemperatur, dieselbe Luftwechselrate, derselbe Warmwasserbedarf für jedes Gebäude. Deshalb ist der Bedarfswert vergleichbar und deshalb weicht er von Ihrer Heizkostenabrechnung ab. Wer allein lebt und wenig heizt, verbraucht weniger als der Ausweis vorhersagt; eine Familie mit Homeoffice verbraucht mehr. Beides ist kein Fehler im Dokument.
Wo Bauteilaufbauten nicht bekannt sind, dürfen Kennwerte aus Tabellen angesetzt werden. Das ist zulässig und macht den Ausweis günstiger, kostet aber Genauigkeit. Wenn eine Sanierungsentscheidung an der Zahl hängt, lohnt die genaue Aufnahme; wenn es nur um die Pflichtangabe im Inserat geht, reicht das Tabellenverfahren.
KIDie fünf Pflichtangaben in jedem Inserat
Wer eine Immobilie mit Energieausweis inseriert, muss nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, seit dem 29. Juli 2026 an Stelle des GEG) fünf Angaben machen; ab dem 1. Januar 2027 kommen Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf dazu. Fehlt eine davon, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GModG), und Abmahnungen darauf sind verbreitet.
- Die Art des Ausweises: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
- Der wesentliche Energieträger der Heizung
- Das im Ausweis genannte Baujahr des Gebäudes
- Der Energiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H
Jedes Objekt, das wir inserieren, trägt alle fünf Angaben. Wer selbst inseriert, sollte sie vor dem Einstellen zusammenstellen: eine fehlende Pflichtangabe fällt sonst erst auf, wenn die Abmahnung kommt, und dann ist die Anzeige bereits gelaufen.
KIGültigkeit und Vorlagepflicht
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Übergeben wird er beim Verkauf oder bei einer neuen Vermietung. Wer erst beim Notartermin danach sucht, hat den Termin verschoben.
Wer zwischen den beiden Arten wählen darf
Die Wahlfreiheit ist nicht allgemein. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, spätere Maßnahmen haben das Gebäude auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht. Ab fünf Wohnungen und bei jüngeren Gebäuden darf frei gewählt werden.
Was der Verbrauchsausweis an Unterlagen verlangt
Für den Verbrauchsausweis braucht es die Abrechnungen von mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, witterungsbereinigt und um Leerstand korrigiert. Fehlen sie, etwa nach längerem Leerstand oder einem Heizungstausch, bleibt nur der Bedarfsausweis. Beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Objekts ist er ohnehin die ehrlichere Grundlage: Er bildet das Gebäude ab, nicht die Sparsamkeit des letzten Bewohners.
Was der Ausweis nicht sagt
Er sagt nichts über den Zustand einzelner Fenster, nichts über Feuchte im Keller, nichts über die Heizkosten des nächsten Winters und nichts über den Wert der Immobilie. Er ist ein Vergleichsmaßstab für die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Anlagentechnik, mehr nicht.
Was die Modernisierungsempfehlungen taugen
Jeder Ausweis trägt nach § 84 GModG Modernisierungsempfehlungen für kosteneffiziente Verbesserungen, sofern solche möglich sind. Sie sind kurz gehalten und nennen weder Kosten noch Reihenfolge; für eine Entscheidung reichen sie nicht. Was sie leisten, ist ein erster Hinweis darauf, wo die Hülle oder die Anlagentechnik deutlich hinter dem heutigen Stand liegt.
Wer daraus ein Vorhaben machen will, braucht einen individuellen Sanierungsfahrplan. Der ordnet die Maßnahmen zeitlich, rechnet sie durch und ist zugleich die Grundlage für die Förderung. Wir stellen den Ausweis aus und schreiben die Empfehlungen so, dass sie in einen solchen Fahrplan passen, statt drei Zeilen abzuhaken.
KIWas der Ausweis nicht leistet
Wer wissen will, was ein Objekt wert ist, braucht eine Bewertung. Wer wissen will, was eine Sanierung kostet und bringt, braucht eine Berechnung, in der die Bauteile einzeln stehen. Beides machen wir, und beides ist etwas anderes als ein Ausweisformular.
Was ein Ausweis kostet und wie lange er dauert
Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus ist eine Sache von Tagen, sobald die drei Abrechnungsjahre vorliegen; die Aufnahme entfällt. Ein Bedarfsausweis braucht einen Ortstermin und die Auswertung der Bauteile, in der Regel ein bis zwei Wochen. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Bauabschnitten dauert es länger, weil jede Erweiterung ihren eigenen Aufbau hat.
Woher die Preisunterschiede am Markt kommen
Die Preisunterschiede am Markt sind groß, und sie haben einen Grund: Ein Ausweis aus dem Internet für unter hundert Euro beruht auf Angaben, die Sie selbst eintragen, und auf Tabellenwerten. Er erfüllt die Pflicht, trägt aber keine Aussage. Wer den Ausweis für eine Sanierungsentscheidung oder für ein hochpreisiges Objekt braucht, nimmt die Aufnahme vor Ort.
